Puntentelling huurwoning 2026: zo bereken je je maximale huur
Bijgewerkt op
Elke zelfstandige huurwoning in Nederland krijgt punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd. Bij elk aantal punten hoort een maximale kale huur. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat maximum niet alleen voor sociale huur, maar ook voor middenhuur tot en met 186 punten.
In dit artikel lees je welke onderdelen punten opleveren en hoe je van punten naar een maximale huur komt. Alle cijfers komen uit het beleidsboek van de Huurcommissie (versie juli 2026).
Van punten naar huur
| Segment | Punten | Maximale kale huur per maand (2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 | € 932,93 bij 143 punten |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | € 1.228,07 bij 186 punten |
| Vrije sector | 187 of meer | geen maximum |
De totale puntentelling wordt afgerond op hele punten. Daarna zoek je in de huurprijstabel het bedrag op dat bij dat aantal hoort. Een woning met 120 punten mag in 2026 bijvoorbeeld maximaal € 774,94 kale huur kosten.
De onderdelen van de puntentelling
Oppervlakte
- Kamers (woonkamer, slaapkamers, keuken): 1 punt per m².
- Overige ruimten (badkamer, toilet, berging, zolder): 0,75 punt per m².
- Gang, hal en overloop tellen niet mee voor de oppervlakte.
Je meet van muur tot muur, op 1,5 meter hoogte. Een kamer moet minstens 4 m² zijn en een raam naar buiten hebben om als kamer te tellen.
Verwarming
Elke verwarmde kamer levert 2 punten op. Een verwarmde overige ruimte of gang levert 1 punt op, met een maximum van 4 punten. Een vaste airco met koelfunctie geeft 1 extra punt per kamer, maximaal 2.
Energielabel
Het energielabel weegt zwaar. Voor een appartement levert label A 37 punten op, label C 15 punten en label G zelfs 15 minpunten. Voor een eengezinswoning zijn de punten iets hoger. Het label moet geldig zijn: niet ouder dan 10 jaar, en vereenvoudigde labels uit 2015 tot en met 2020 tellen niet. Zonder geldig label telt het bouwjaar. Je kunt het label van je adres opzoeken op ep-online.nl.
Keuken
Een aanrecht van 1 tot 2 meter levert 4 punten op, een aanrecht van 2 meter of langer 7 punten. Inbouwapparatuur van de verhuurder, zoals een kookplaat, oven, koelkast of vaatwasser, levert extra punten op. Die extra punten mogen niet hoger zijn dan de punten voor het aanrecht.
Sanitair
Een toilet in een aparte ruimte is 3 punten waard, een toilet in de badkamer 2 punten. Een douche levert 4 punten op, een bad 6 en een bad met douche 7. Wastafels, een handdoekradiator of een thermostaatkraan leveren kleine extra punten op.
Buitenruimte
Een eigen balkon, tuin of dakterras levert 2 punten op plus 0,35 punt per m². Een gedeelde tuin telt naar rato mee. Heeft de woning helemaal geen buitenruimte, dan gaan er in 2026 nog 5 punten af. Die aftrek vervalt per 1 januari 2027.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde telt op twee manieren mee: de waarde zelf (1 punt per € 16.954) en de waarde per vierkante meter (gedeeld door € 268). Bij woningen die zonder deze beperking 187 punten of meer halen, mag de WOZ-waarde voor hooguit 33% meetellen. Dat heet de WOZ-cap. De WOZ-waarde van je adres vind je gratis op het WOZ-waardeloket.
Een rekenvoorbeeld
Neem een appartement van 45 m² aan kamers en 9 m² aan overige ruimten, met label C, een keuken met een aanrecht van 1,5 meter, een badkamer met douche, een balkon van 6 m² en een WOZ-waarde van € 250.000. Dat komt uit op ongeveer 121 punten, en dus een maximale huur van rond de € 780 per maand. Betaalt de huurder € 1.000, dan is dat ruim € 2.600 per jaar te veel.
Je huur is te hoog: wat nu?
Dat hangt af van hoe lang je contract al loopt:
- Korter dan 6 maanden: laat de aanvangshuur toetsen. Je krijgt dan geld terug vanaf de start van je contract.
- Langer dan 6 maanden: stuur je verhuurder een voorstel tot huurverlaging.
Met Huurzaken reken je de punten van je eigen woning uit. Je ziet direct welke route voor jou geldt, en je brief staat klaar.